Guide pour les propriétaires
Bienvenue dans ce guide créé par la conciergerie ALCO !
La gestion de location courte durée demande du temps. Elle nécessite une attention particulière aux détails, de la tarification à la communication avec les voyageurs. Une gestion efficace garantit une expérience positive pour les invités et des profits optimisés pour les propriétaires. Mais… ce n’est pas toujours simple quand nous cumulons les activités ! Et de nombreuses erreurs impactant votre rendement, votre charge mentale, ou l’entretien de vos logements peut vous coûter cher.
Notre objectif avec ce guide : vous aider à maximiser vos revenus en évitant les pièges courants de la location courte durée grâce à des conseils pratiques et une gestion professionnelle. ALCO – MA CONCIERGERIE est une société fondée en 2023 par Aldric et Coralie, investisseurs immobiliers. Notre proposition de valeur ? Nous occuper de TOUT comme s’il s’agissait de nos logements, pour que vous ne soyez plus qu’occupés à encaisser vos loyers.
Bonne lecture !
Erreur n°1 : MAL PARAMÉTRER SES ANNONCES
L’optimisation des photos est souvent négligée. Des photos de mauvaise qualité ne permettent pas de déclencher le coup de cœur auprès des voyageurs potentiels, et votre logement se retrouve noyé au sein des dizaines d’autres appartements concurrents. La première photo est l’unique élément que voit le voyageur lorsqu’il cherche un logement. Elle doit faire passer un message, pour inciter le voyageur à entrer sur l’annonce !
La description des annonces est souvent incomplète. Les voyageurs recherchent des équipements. La priorité de la description doit être de faire apparaitre ces éléments. Inutile de rédiger des paragraphes indigestes pour expliquer l’agencement du logement (les photos sont là pour cela), contentez vous de rédiger votre description sous forme de bullet point ! Sa lecture et compréhension par le potentiel voyageur doit être rapide et claire.
Le titre de l’annonce n’est pas optimisé. En 2024, un logement en location courte durée doit avoir un nom unique. Ce nom doit permettre au futur voyageur d’imaginer précisément l’expérience qu’il vivra en réservant votre logement. Préférez vous réserver « L’évasion urbaine » ou bien « grand appartement 2 chambres » ? La seconde partie du titre doit être composée de mots clés, représentant l’emplacement du logement et/ou un attribut différenciant. Le but est que le voyageur identifie clairement l’endroit du logement avant d’entrer dans la description ! Par exemple : « L’évasion Urbaine – Gare SNCF & Calme »
Notre conseil : travailler avec un photographe professionnel !
Erreur n°2 : GÉRER LA COMMUNICATION AVEC LES VOYAGEURS PERSONNELLEMENT
Une réactivité fluctuante. Lorsqu’ils réservent, les voyageurs ont besoin d’informations immédiatement pour être rassurés. Le fait d’envoyer des messages manuellement, et donc avec des délais parfois longs (réservations de nuit, pendant votre temps professionnel, etc.), augmente la tension perçue par les voyageurs et ils peuvent ainsi se poser des questions sur votre sérieux et sur la véracité de votre annonce. Le premier ressenti peut être négatif.
Absence de standardisation. L’envoi de messages manuellement contribue fortement à l’oubli d’informations importantes pour les voyageurs (procédure d’entrée, codes wifi, etc.). Cela implique une multiplication des demandes de ces derniers.
Surcharge de travail. Qui dit plus de demandes, dit plus de réponses ! Cela augmente votre charge de travail et votre charge mentale, car les voyageurs ont besoin de réponses quasi instantanées, ce qui n’est pas tenable durant vos horaires professionnels.
Notre conseil : travailler avec des messages automatiques complets !
Erreur n°3 : NE PAS REALISER LE COUT REEL DU TEMPS INVESTI
Sous évaluer son temps. Consacrer des heures à la gestion de vos annonces pour un rendement faible. Le rendement se fait à la réservation, et non à la gestion ultérieure à la réservation. Le temps doit être investi à 90% à la création de votre annonce, et non à sa gestion. Nous sommes sûrs que vous avez mieux à faire.
Baisse de la qualité de vie. Le temps passé à gérer votre annonce et vos voyageurs est du temps perdu pour les loisirs, la famille et les choses vraiment importantes pour votre bien-être. Nous ne nous rendons compte que trop tard du temps perdu.
Mal positionner ses frais de ménage. De nombreux propriétaires gérant tout, tout seul, positionnent leurs frais de ménage trop bas. Il n’est pas rare de les voir à 20 ou 30€ pour des logements de 60m². Lorsque nous prenons en compte le temps de déplacement, la prestation de nettoyage, le lavage et séchage du linge, etc. on se rend compte que le taux horaire est très faible, parfois même inférieur à 5€/heure.
Notre conseil : déléguer le ménage et la gestion du linge à des prestataires professionnels !
Erreur n°4 : NE PAS SÉCURISER SES RÉSERVATIONS AVEC UNE CAUTION
Manque de dissuasion. Les voyageurs peuvent faire preuve de moins de respect envers les lieux s’ils ne craignent pas de perdre une caution. L’objectif premier de cette dernière doit être préventif, pour s’assurer que votre logement reste en parfait état et que les voisins ne soient pas gênés par de possibles nuisances liées à vos réservations.
Risque financier accru. Il est souvent très difficile et chronophage de se faire rembourser de petites dégradations, ou des prestations supplémentaires comme du nettoyage imprévu. L’avantage des cautions est qu’elles ne prennent que quelques secondes à être débitées.
Difficultés de recours. Les plateformes complexifient volontairement leurs procédures pour décourager les propriétaires. Sur Airbnb, il faut lancer la demande, réunir des pièces justificatives (photos, factures d’achat, etc.), envoyer la demande aux voyageurs, relancer plusieurs fois… Pour parfois 30 ou 40€. Sur Booking, il n’existe tout bonnement plus de programme de caution géré par la plateforme ! Vos remboursements se feront au bon vouloir du voyageur fautif.
Notre conseil : Comme à l’hôtel, paramétrez votre système de caution en interne ! Attention, sur Airbnb, vous devez être professionnel de l’immobilier pour avoir le droit de demander une caution externe à leur plateforme.
Erreur n°5 : TRAVAILLER AVEC TROP DE PLATEFORMES
Complexité de gestion. Multiplier les plateformes rend la gestion des réservations et des calendriers chronophage. Il est nécessaire de toujours être aux aguets pour ne pas commettre d’erreurs qui pourraient avoir un impact financier significatif.
Les doubles réservations. Plus les canaux de distribution sont nombreux, plus les doubles réservations sont fréquentes. Cela nécessite une gestion importante et décuple votre charge mentale. Vous devez vous en rendre compte suffisamment tôt, téléphoner aux voyageurs pour annuler, les convaincre, les dédommager et finalement votre rendement prend un coup derrière la tête.
Différences de politiques des plateformes. Moyen de paiement, commission des plateformes, politique d’annulation, etc. Toutes les plateformes ont leurs spécificités et cela peut entrainer une certaine confusion et de nombreuses erreurs pour les propriétaires.
Notre conseil : travailler uniquement avec Airbnb et Booking.com et liez leurs calendriers ensemble !
Erreur n°6 : ETRE TROP FLEXIBLE AVEC LES VOYAGEURS
Risque de déséquilibre. Trop de flexibilité peut perturber la gestion logistique et causer des désagréments. C’est principalement le cas avec vos équipes de nettoyage, qui pourraient arriver au logement pour leur prestation alors que les voyageurs sont toujours là. Leur stress peut augmenter à cause du temps perdu, et du temps d’intervention qui se réduit pour préparer le logement pour les voyageurs du soir.
Manque de règles claires. Une absence de règles clairement établies peut mener à des abus et à la détérioration de l’expérience client pour d’autres voyageurs. Nous retrouvons ici l’importance du paramétrage de vos annonces et de votre communication.
Exigences excessives. Accéder à toutes les demandes des voyageurs peut entrainer une charge de travail supplémentaire et des frais imprévus. Il faut bien sûr tenir compte de leurs remarques, mais savoir dire non parfois. Le fait d’accepter toutes les demandes n’augmentera pas votre note, mais augmentera votre charge mentale et votre temps perdu.
Notre conseil : fournir à tous les voyageurs un règlement intérieur précis !
Erreur n°7 : AVOIR UNE STRATEGIE DE PRIX UNIQUE
Perte de revenus. Un prix fixe ne tient pas compte des fluctuations de la demande et des saisons, menant à des pertes potentielles. Il semble logique d’adapter ses tarifs en fonction de plusieurs éléments comme les vacances scolaires et/ou la période de l’année en fonction de votre emplacement (montagne plus chère en hiver par exemple).
Perte de visibilité. Les algorithmes des plateformes aiment voir que l’on s’occupe de nos prix. Il est primordial de les modifier quotidiennement pour conserver une place intéressante dans les résultats de recherche face à la concurrence. Il s’agit toutefois d’une activité très chronophage.
Inadaptation au marché. Des nuits peuvent ne pas être réservées en période creuse car trop chères, et réservées à des prix trop bas en période forte. La perte peut facilement représenter une somme à 4 chiffres sur une année complète. Lors d’évènements particuliers (foires, salons, festivals, etc.), les prix des nuitées peuvent être facilement multiplier par 5.
Notre conseil : utiliser un logiciel de pricing, qui va gérer cette partie de manière automatique !
Nous sommes Aldric et Coralie, les fondateurs de la conciergerie ALCO. Tout juste trentenaires, nous nous appuyons sur notre dynamisme et sur notre connaissance du secteur de la location courte durée pour proposer un service de haute qualité à nos partenaires, propriétaires comme voyageurs.
